最近的楼市，像极了一场漫长的等待。
等待什么？等待那个“底”。
而北京和上海，作为中国楼市的两极，终于在这个秋天，释放出了今年以来最明确的信号：止跌回稳。
如果你最近刚好关注过房产中介的朋友圈，或者留意过某些房产大V的动态，大概率会刷到类似的文案：“北京二手房成交量大涨”、“上海豪宅一天售罄”、“楼市反转在即”……
情绪这种东西，在楼市里最容易传染。一时间，看多与看空的人又吵成了一锅粥。
那么，京沪房价的止跌回稳，究竟是昙花一现的反弹，还是漫长寒冬后的真正转折？
01 数据会说话
先看北京。
根据北京市住建委公布的数据，2023年9月，北京二手房网签量达到14262套，环比增长超过30%，这一数据不仅创下了近几年的同期新高，更是让整个市场为之一振。
要知道，在北京，二手房月成交量1.5万套通常被视为牛熊分界线。虽然9月的数据还没有突破1.5万套，但逼近1.4万套的水平，已经是相当亮眼的表现。更重要的是，进入10月之后，部分区域的带看量和成交量仍在延续这种热度。
再看上海。
作为全国楼市的风向标，上海的表现同样不遑多让。9月份，上海二手房成交量同样突破了1.8万套。而新房市场，更是频现“日光盘”。位于徐汇滨江、前滩等核心区域的豪宅项目，动辄单价十几万一平，依然是“开盘即售罄”，甚至需要靠抢。
一位在上海从事了十年房产中介的朋友告诉我：“最难受的是上半年，店里经常一天都没几个客户。但从8月底开始，明显感觉看房的人多了起来，周末有时候一个人要带看三四组客户，忙得连饭都顾不上吃。”
这种微观体感，正在从一线城市向外蔓延。
广州、深圳同样在9月份迎来了一波成交小高峰。四大一线城市几乎同时释放回暖信号，这在过去两年里并不多见。
02 为什么是现在？
这波回暖，并非无缘无故。
最直接的原因，是政策。
从7月底的政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，到8月底“认房不认贷”在一线城市全面落地，再到9月存量房贷利率下调、首付比例调整……
这一系列政策的密集程度，堪称近年之最。
尤其“认房不认贷”的落地，对于北京和上海这样的一线城市来说，意义重大。
过去，只要你名下有过贷款记录，哪怕你在老家买过一套房子，在北京再买房就算二套，首付比例动辄60%到80%。这个门槛，把大量有真实改善需求的群体挡在了门外。
“认房不认贷”之后，只要你名下无房，不管你有没有贷款记录，都按首套算。首付比例一下子降到了35%左右。
这意味着什么？
意味着一个原本需要准备800万首付才能换房的家庭，现在可能只需要400万。门槛直接腰斩。
政策的杠杆作用，远比想象中更大。
除此之外，还有一个容易被忽视的因素：预期。
楼市本质上是一个靠预期支撑的市场。当所有人觉得房价会涨，它就真的会涨；当所有人觉得房价会跌，它就真的会跌。
过去两年，大家之所以不敢买房，不是因为没钱，而是因为“怕跌”。
当你花500万买一套房子，结果明年可能只值450万，那为什么不等一等？等一年就能省50万，这个收益比绝大多数理财产品都高。
这就是典型的“买涨不买跌”。
而最近的一系列政策，无论是力度还是频率，都在传递一个明确的信号：房价不能继续跌了。
当政策底出现之后，市场底也就不远了。
03 止跌回稳，不等于大涨
但这里必须说清楚一个概念：止跌回稳，不等于房价会像过去那样暴涨。
很多人看到京沪楼市回暖，第一反应是：又要涨了？赶紧买！
这种思维定式，来自过去二十年的经验。在那个时代，买房是唯一正确的投资，房价永远涨，而且是大涨、快涨。
但那个时代，已经结束了。
我们需要看清一个事实：这一次的回暖，是政策驱动的，而非市场自发的。
政策的目的是什么？是“止跌回稳”，而不是“刺激大涨”。
什么叫“止跌回稳”？
就是房价不能再继续大幅下跌了。因为房价如果继续无底线下跌，会引发系统性金融风险，会导致银行坏账，会冲击地方财政，会拖累整个经济大盘。
但房价如果再次暴涨，同样不是政策想要的结果。
“房住不炒”这个定位，从来没有取消过。
所以，你会看到，这一轮政策虽然密集，但始终保持着一种克制。降首付、降利率、放松限购，但并没有完全取消限购，更没有像过去那样搞“涨价去库存”。
政策的意图很清晰：托底，而不是拉涨。
对于京沪这样的核心城市来说，由于其强大的基本面和人口净流入趋势，房价本身就有较强的支撑。政策只需要把那些被误伤的真实需求释放出来，市场自然就能稳住。
但指望房价像2015年那样翻倍上涨，基本是不现实的。
04 分化才是主旋律
这轮楼市回暖，还有一个显著特征：分化。
不是所有的房子都在涨，甚至不是所有的区域都在回暖。
如果你去看北京的数据，会发现一个有意思的现象：核心城区的二手房成交量明显放大，而远郊区的表现依然平淡。同样是在北京，西城、海淀、东城的学区房和改善盘，依然是“硬通货”；而房山、大兴等区域，去化压力依然不小。
上海也是如此。黄浦、静安、徐汇的核心地段，房价依然坚挺；而临港、金山等远郊，房价依然在低位徘徊。
这背后的逻辑是什么？
是资产的稀缺性。
当楼市告别普涨时代，资金会天然地向核心资产集中。什么是核心资产？就是那些位于核心城市、核心地段、拥有核心资源的房产。
这些房子，不仅仅是用来住的，更是用来对抗通胀、保值增值的工具。
而反观那些缺乏产业支撑、人口流出的三四线城市，即便政策再怎么刺激，也很难掀起大的波澜。
所以，如果你问我现在能不能买房，我的回答是：看你在哪里买，买什么样的房子。
如果是京沪核心地段的优质房产，现在确实是一个不错的入手时机。政策的窗口期不会一直存在，等到市场情绪全面回暖，卖家又会开始惜售，议价空间也会随之消失。
但如果你是想在人口流出的三四线城市买房投资，那我劝你三思。房子终归是用来住的，没有人接盘的资产，再便宜也没有意义。
05 楼市的未来
站在2023年的秋天，回望过去两年的楼市寒冬，很多人感慨万千。
这个行业，曾经是中国经济的绝对支柱，是无数家庭财富增值的最快通道。如今，它正在经历一场前所未有的洗牌。
很多人问：楼市还会好吗？
这个问题，取决于你怎么定义“好”。
如果你说的“好”，是过去那种随便买套房就能翻倍的疯狂，那恐怕再也回不去了。
但如果你说的“好”，是一个平稳健康的市场，是一个不需要担心房价暴跌、不需要担心烂尾楼、不需要担心开发商跑路的市场，那我相信，这个“好”，正在到来。
京沪房价的止跌回稳，或许就是那个转折的开始。
但这个转折，不是V型反转，而是L型企稳。
对于刚需和改善来说，现在确实是一个不错的窗口期。政策的诚意已经摆在了桌面上，房贷利率处于历史低位，房价也比高点回调了不少。如果遇到合适的房子，该出手时就出手。
但对于投机者来说，还是趁早打消这个念头。楼市的黄金时代已经结束了，那个靠买房实现财富自由的故事，不会再有了。
房子，终究是用来住的。
当这个共识真正建立起来，楼市才能真正回归理性。
而这，或许才是这个行业最健康的样子。
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