
最近的楼市,像极了一场漫长的等待。
等待什么?等待那个“底”。
而北京和上海,作为中国楼市的两极,终于在这个秋天,释放出了今年以来最明确的信号:止跌回稳。
如果你最近刚好关注过房产中介的朋友圈,或者留意过某些房产大V的动态,大概率会刷到类似的文案:“北京二手房成交量大涨”、“上海豪宅一天售罄”、“楼市反转在即”……
情绪这种东西,在楼市里最容易传染。一时间,看多与看空的人又吵成了一锅粥。
那么,京沪房价的止跌回稳,究竟是昙花一现的反弹,还是漫长寒冬后的真正转折?

01 数据会说话
先看北京。
根据北京市住建委公布的数据,2023年9月,北京二手房网签量达到14262套,环比增长超过30%,这一数据不仅创下了近几年的同期新高,更是让整个市场为之一振。
要知道,在北京,二手房月成交量1.5万套通常被视为牛熊分界线。虽然9月的数据还没有突破1.5万套,但逼近1.4万套的水平,已经是相当亮眼的表现。更重要的是,进入10月之后,部分区域的带看量和成交量仍在延续这种热度。
再看上海。
作为全国楼市的风向标,上海的表现同样不遑多让。9月份,上海二手房成交量同样突破了1.8万套。而新房市场,更是频现“日光盘”。位于徐汇滨江、前滩等核心区域的豪宅项目,动辄单价十几万一平,依然是“开盘即售罄”,甚至需要靠抢。
一位在上海从事了十年房产中介的朋友告诉我:“最难受的是上半年,店里经常一天都没几个客户。但从8月底开始,明显感觉看房的人多了起来,周末有时候一个人要带看三四组客户,忙得连饭都顾不上吃。”
这种微观体感,正在从一线城市向外蔓延。
广州、深圳同样在9月份迎来了一波成交小高峰。四大一线城市几乎同时释放回暖信号,这在过去两年里并不多见。
02 为什么是现在?
这波回暖,并非无缘无故。
最直接的原因,是政策。
从7月底的政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”,到8月底“认房不认贷”在一线城市全面落地,再到9月存量房贷利率下调、首付比例调整……
这一系列政策的密集程度,堪称近年之最。
尤其“认房不认贷”的落地,对于北京和上海这样的一线城市来说,意义重大。
过去,只要你名下有过贷款记录,哪怕你在老家买过一套房子,在北京再买房就算二套,首付比例动辄60%到80%。这个门槛,把大量有真实改善需求的群体挡在了门外。
“认房不认贷”之后,只要你名下无房,不管你有没有贷款记录,都按首套算。首付比例一下子降到了35%左右。
这意味着什么?
意味着一个原本需要准备800万首付才能换房的家庭,现在可能只需要400万。门槛直接腰斩。
政策的杠杆作用,远比想象中更大。
除此之外,还有一个容易被忽视的因素:预期。
楼市本质上是一个靠预期支撑的市场。当所有人觉得房价会涨,它就真的会涨;当所有人觉得房价会跌,它就真的会跌。
过去两年,大家之所以不敢买房,不是因为没钱,而是因为“怕跌”。
当你花500万买一套房子,结果明年可能只值450万,那为什么不等一等?等一年就能省50万,这个收益比绝大多数理财产品都高。
这就是典型的“买涨不买跌”。
而最近的一系列政策,无论是力度还是频率,都在传递一个明确的信号:房价不能继续跌了。
当政策底出现之后,市场底也就不远了。
03 止跌回稳,不等于大涨
但这里必须说清楚一个概念:止跌回稳,不等于房价会像过去那样暴涨。
很多人看到京沪楼市回暖,第一反应是:又要涨了?赶紧买!
这种思维定式,来自过去二十年的经验。在那个时代,买房是唯一正确的投资,房价永远涨,而且是大涨、快涨。
但那个时代,已经结束了。
我们需要看清一个事实:这一次的回暖,是政策驱动的,而非市场自发的。
政策的目的是什么?是“止跌回稳”,而不是“刺激大涨”。
什么叫“止跌回稳”?
就是房价不能再继续大幅下跌了。因为房价如果继续无底线下跌,会引发系统性金融风险,会导致银行坏账,会冲击地方财政,会拖累整个经济大盘。
但房价如果再次暴涨,同样不是政策想要的结果。
“房住不炒”这个定位,从来没有取消过。
所以,你会看到,这一轮政策虽然密集,但始终保持着一种克制。降首付、降利率、放松限购,但并没有完全取消限购,更没有像过去那样搞“涨价去库存”。
政策的意图很清晰:托底,而不是拉涨。
对于京沪这样的核心城市来说,由于其强大的基本面和人口净流入趋势,房价本身就有较强的支撑。政策只需要把那些被误伤的真实需求释放出来,市场自然就能稳住。
但指望房价像2015年那样翻倍上涨,基本是不现实的。

04 分化才是主旋律
这轮楼市回暖,还有一个显著特征:分化。
不是所有的房子都在涨,甚至不是所有的区域都在回暖。
如果你去看北京的数据,会发现一个有意思的现象:核心城区的二手房成交量明显放大,而远郊区的表现依然平淡。同样是在北京,西城、海淀、东城的学区房和改善盘,依然是“硬通货”;而房山、大兴等区域,去化压力依然不小。
上海也是如此。黄浦、静安、徐汇的核心地段,房价依然坚挺;而临港、金山等远郊,房价依然在低位徘徊。
这背后的逻辑是什么?
是资产的稀缺性。
当楼市告别普涨时代,资金会天然地向核心资产集中。什么是核心资产?就是那些位于核心城市、核心地段、拥有核心资源的房产。
这些房子,不仅仅是用来住的,更是用来对抗通胀、保值增值的工具。
而反观那些缺乏产业支撑、人口流出的三四线城市,即便政策再怎么刺激,也很难掀起大的波澜。
所以,如果你问我现在能不能买房,我的回答是:看你在哪里买,买什么样的房子。
如果是京沪核心地段的优质房产,现在确实是一个不错的入手时机。政策的窗口期不会一直存在,等到市场情绪全面回暖,卖家又会开始惜售,议价空间也会随之消失。
但如果你是想在人口流出的三四线城市买房投资,那我劝你三思。房子终归是用来住的,没有人接盘的资产,再便宜也没有意义。
05 楼市的未来
站在2023年的秋天,回望过去两年的楼市寒冬,很多人感慨万千。
这个行业,曾经是中国经济的绝对支柱,是无数家庭财富增值的最快通道。如今,它正在经历一场前所未有的洗牌。
很多人问:楼市还会好吗?
这个问题,取决于你怎么定义“好”。
如果你说的“好”,是过去那种随便买套房就能翻倍的疯狂,那恐怕再也回不去了。
但如果你说的“好”,是一个平稳健康的市场,是一个不需要担心房价暴跌、不需要担心烂尾楼、不需要担心开发商跑路的市场,那我相信,这个“好”,正在到来。
京沪房价的止跌回稳,或许就是那个转折的开始。
但这个转折,不是V型反转,而是L型企稳。
对于刚需和改善来说,现在确实是一个不错的窗口期。政策的诚意已经摆在了桌面上,房贷利率处于历史低位,房价也比高点回调了不少。如果遇到合适的房子,该出手时就出手。

但对于投机者来说,还是趁早打消这个念头。楼市的黄金时代已经结束了,那个靠买房实现财富自由的故事,不会再有了。
房子,终究是用来住的。
当这个共识真正建立起来,楼市才能真正回归理性。
而这,或许才是这个行业最健康的样子。
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